Immobilier: Fini les années glorieuses
· Déséquilibre entre l’offre et la demande
· Les prix des appartements reculent de 2% dans certaines villes
· L’habitat social, en panne
UN vent de panique souffle sur l’immobilier. «Si rien n’est fait pour redresser la situation, on court droit à la débâcle». Taoufiq Hejira, ministre de l’habitat et de l’Urbanisme, est catégorique. Le bilan du secteur au premier semestre 2009 laisse prévoir des mois, voire des années difficiles pour le secteur. De fait, les résultats sont en demi-teinte et la situation a de fortes chances de s’aggraver d’ici 2010. Selon Hejira, «l’immobilier a une importante valeur ajoutée dans le PIB, l’effet d’entraînement du secteur, s’il se trouvait à mal, pèserait lourd sur l’économie nationale». Un avis partagé par Abderrahmane Chorfi, directeur général de l’urbanisme, de l’architecture et de l’aménagement du territoire. Selon lui, «il serait temps de réagir car l’immobilier a plus que jamais besoin d’appuis aux niveaux financier, foncier et fiscal et en termes d’études, d’outils d’observation et de suivi».
La situation est donc alarmante, confirmée par des indicateurs en déroute. Principal segment touché, celui du BTP qui, durant les 9 derniers mois, a subi une décélération de sa valeur ajoutée. Laquelle a baissé de 0,2% par rapport à la même période de l’année précédente. Une situation qui ne risque pas d’évoluer puisque, selon les prévisions de Bank Al-Maghrib, le secteur ne progressera que de 4,68% durant la seconde moitié de 2009. Pourtant il avait arboré une évolution à deux chiffres (+11%!) au cours de l’année précédente.
Bien qu’en évolution, les crédits immobiliers, dans leur ensemble, se sont sensiblement essoufflés. Ils n’ont augmenté que de 21,3% à fin mai dernier contre 60,6% une année auparavant. Leur encours total a enregistré pour sa part près de 161,3 milliards de DH, marquant de fait une timide augmentation de 6%. Laquelle a surtout concerné les promoteurs (14,5 %) au détriment des particuliers (1,3%). En absolu, l’encours des crédits immobiliers n’aura réalisé que 8,5 milliards de DH au cours des 5 premiers mois de 2009, contre 13 milliards au cours de la même période une année auparavant, soit un repli de près de 35%. Une baisse qui a surtout frappé les crédits alloués aux particuliers.
Dans ce contexte, les taux d’intérêt appliqués aux crédits pour le moyen et le long terme se sont inscrits, depuis le 2e trimestre 2008, sur un trend haussier. Ils sont passés de 5,2% à 5,7% en 2009, en hausse de 9,7%.
Autre preuve de la santé chancelante du secteur, le recul des investissements étrangers dans l’immobilier. Les IDE se sont ainsi affaissés de près du tiers (-32,9%) à fin juin dernier, pour s’arrêter aux alentours de 1,6 milliard de DH.
Les prix ont également affiché des baisses. A l’échelle nationale, ils ont reculé de 2% pour les appartements et de 1% pour les villas. Et c’est Marrakech qui trône en tête des villes où les baisses sont les plus frappantes, à l’heure où Casablanca et Rabat voient leurs prix stagner.
Bien que le nombre de chantiers se soit globalement maintenu en évolution (il a augmenté de 165.000 à 223.603 entre 2008 et 2009), celui des projets finalisés s’est quant à lui sensiblement rétracté. Il est passé de 112.000 à 104.219 sur la même période. Une donne qui laisse supposer d’importantes difficultés budgétaires chez les promoteurs, liées à des problèmes de commercialisation des tranches achevées.
Plus inquiétant encore, le désintérêt de ces mêmes promoteurs pour le logement social. Ainsi, la production des appartements entre 200.000 et 300.000 DH, destinés aux franges sociales les plus modestes, s’est littéralement arrêtée durant la première moitié de l’année en cours.
Le plan «Villes sans bidonvilles» continue, pour sa part, à battre de l’aile. Alors qu’il prévoyait d’éradiquer près de 280.000 logements insalubres, seulement le tiers du programme a été réalisé jusqu’ici. Au niveau du ministère, on préfère expliquer ces retards par les contraintes liées aux récentes élections communales.
Toutes ces contre-performances restent expliquées par plusieurs facteurs. Néanmoins, le plus cohérent réside dans les déséquilibres flagrants entre l’offre et la demande qui subsistent bon gré mal gré. La carence de l’offre continue à faire pâle figure face à une demande dopée par des besoins importants en logement (123.000 ménages en moyenne par an sur la période 2008-2012). A cela s’ajoute un déficit cumulé en unités d’habitat estimé à 984.000 unités.
L’analyse de la dynamique de construction et d’investissement, mesurée indirectement à travers la vente de ciment, révèle en revanche une certaine reprise. Au cours des 5 premiers mois de l’année en cours, les ventes cumulées de ce matériau ont connu une hausse de 17% en comparaison avec les 5 derniers mois de 2008. Cependant, cette évolution est restée limitée à certaines villes comme Casablanca, Fès, Meknès, Oujda et Salé, alors que l’activité a enregistré un recul à Marrakech, Agadir, Settat et El Jadida.
Les perspectives d’évolution à ce niveau demeurent toutefois particulièrement optimistes. «Si la tendance actuelle persiste, l’année 2009 ne manquera pas d’enregistrer une nouvelle performance dans les ventes de ciment et qui serait de l’ordre de 10%», indique Mohammed Najib Halimi, secrétaire général du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme.
Rappelons que pour redresser le secteur, près de 3.800 hectares de foncier public ont été octroyés, tout récemment, par l’Etat. Objectif: réaliser près de 200.000 unités d’habitat pour des investissements tournant autour de 52 milliards de DH. Cette initiative devra s’accomplir via la création de 14 pôles et zones urbaines et la mise en œuvre de 28 programmes d’habitat dans près de 32 villes.
Le fameux baromètre sur les prix de l’immobilier, longtemps attendu et marqué par un certain mutisme, est également déjà mis sur les rails. «Ce n’est pas parce que l’on en parle plus que l’on y travaille pas!» affirme Saïd Sekkat, secrétaire général de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Et de poursuivre que ce chantier a commencé seulement au début de l’année en cours, et qu’il devra être achevé avant 2010.